Droit des locataires et propriétaires : zoom sur les dernières évolutions

Le droit des locataires et des propriétaires est en constante évolution pour s’adapter aux enjeux sociaux, économiques et environnementaux de notre société. Cet article vous présente un panorama des récentes modifications législatives et réglementaires qui impactent les droits et obligations des parties prenantes dans le cadre d’une location immobilière.

La régulation des loyers : un dispositif renforcé

La loi du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté a modifié le dispositif d’encadrement des loyers, instauré par la loi ALUR de 2014. Ce mécanisme vise à limiter les abus en matière de fixation du loyer lors de la conclusion ou du renouvellement d’un bail, notamment dans les zones tendues où la demande excède largement l’offre. Ainsi, dans certaines communes, le montant du loyer ne peut dépasser un plafond fixé par décret, tenant compte du secteur géographique, de la date de construction et du type de logement concernés.

Dans le cadre de cette régulation, les propriétaires ont également l’obligation d’informer leurs locataires sur le niveau de loyer médian pratiqué dans leur zone géographique. Cette mesure permet de garantir une meilleure transparence sur le marché locatif et d’éviter les situations de précarité pour les ménages modestes.

Les obligations de travaux et de rénovation énergétique

Le législateur a récemment renforcé les obligations des propriétaires en matière de performance énergétique des logements. En effet, la loi n° 2020-1525 du 7 décembre 2020 visant à améliorer la lutte contre la précarité énergétique impose aux propriétaires-bailleurs d’effectuer des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement lors de sa mise en location ou lors du renouvellement du bail.

Ces dispositions s’inscrivent dans le cadre d’une politique globale de lutte contre la précarité énergétique et visent à garantir un niveau minimum de confort aux locataires. Ainsi, à compter du 1er janvier 2023, tout logement loué devra présenter une performance énergétique minimale (étiquette énergie E au minimum) sous peine de sanctions pour le propriétaire.

L’encadrement des charges locatives

Les charges locatives constituent souvent un enjeu majeur pour les locataires et les propriétaires. Afin d’éviter les abus et les litiges, le législateur a souhaité clarifier et encadrer davantage ce poste de dépense. Ainsi, la loi ELAN du 23 novembre 2018 a instauré un mécanisme d’individualisation des frais de chauffage et d’eau chaude sanitaire dans les immeubles collectifs. Ce dispositif permet à chaque locataire de payer uniquement les consommations qui lui sont attribuables, grâce à l’installation de compteurs individuels ou de répartiteurs de frais.

Par ailleurs, la loi ALUR a modifié les modalités de récupération des charges auprès des locataires en instaurant un système de provisions pour charges, soumis à une régularisation annuelle. Cette mesure permet d’assurer une meilleure équité entre les parties et de limiter les risques d’impayés.

La prévention et la résolution des litiges locatifs

Afin de faciliter la résolution amiable des litiges entre locataires et propriétaires, la loi ALUR a créé la commission départementale de conciliation (CDC) en matière de baux d’habitation. Cette instance paritaire offre un cadre structuré pour le dialogue entre les parties et permet, dans la majorité des cas, d’éviter le recours aux tribunaux. La saisine de la CDC est gratuite et peut porter sur divers sujets tels que le montant du loyer, l’état des lieux, les charges locatives ou encore les travaux.

Dans le même esprit, la loi ELAN a renforcé les pouvoirs des juges en matière d’injonction au paiement des loyers impayés. Ainsi, le juge peut désormais assortir sa décision d’une astreinte journalière en cas de non-exécution du paiement du loyer par le locataire défaillant. Cette mesure vise à inciter davantage au respect des obligations contractuelles et à accélérer la résolution des litiges.

L’évolution du cadre juridique pour les locations meublées

Le développement de la location meublée, notamment dans le cadre des plateformes de type Airbnb, a conduit le législateur à adapter le cadre juridique applicable à ces locations. Ainsi, la loi ELAN a instauré une nouvelle catégorie de contrat de location spécifique aux logements meublés, avec des règles particulières en matière de durée du bail, de dépôt de garantie et d’état des lieux. Par ailleurs, les propriétaires qui louent leur résidence principale en meublé pour moins de 120 jours par an doivent désormais s’enregistrer auprès de leur mairie.

Enfin, les communes peuvent désormais fixer un plafond annuel de nuitées autorisées pour les locations meublées touristiques et imposer une taxe spécifique aux propriétaires concernés. Ces mesures visent à préserver l’offre locative traditionnelle et à limiter les nuisances liées au tourisme de masse.

Au regard des évolutions législatives et réglementaires récentes en matière de droit des locataires et des propriétaires, il est essentiel pour les parties prenantes d’être informées et accompagnées par des professionnels du droit afin d’assurer le respect de leurs droits et obligations. Le marché locatif étant en perpétuelle mutation, il convient d’être particulièrement attentif aux nouvelles dispositions légales et réglementaires susceptibles d’affecter les relations entre locataires et propriétaires.