Les droits des copropriétaires face aux charges communes : ce qu’il faut savoir

Les charges communes sont inévitables dans une copropriété, et il est crucial pour les copropriétaires de connaître leurs droits en la matière. Cet article, rédigé par un avocat spécialiste en droit immobilier, vous éclairera sur les principales dispositions légales régissant cette question et vous fournira des conseils professionnels pour mieux comprendre et gérer ces dépenses.

Le principe de répartition des charges communes en copropriété

La loi prévoit que les charges communes doivent être réparties entre les copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives de chaque lot (article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Cette répartition est généralement déterminée par le règlement de copropriété et doit tenir compte de l’utilité que chaque lot retire des parties communes ou des services collectifs.

Il existe deux catégories de charges communes : les charges générales, liées à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, et les charges spéciales, résultant des services collectifs et équipements communs. Les premières sont réparties selon la quote-part de chaque lot dans les parties communes (tantièmes), tandis que les secondes tiennent compte de l’utilisation effective ou présumée des équipements et services concernés.

Le droit d’accès aux documents relatifs aux charges communes

Tout copropriétaire a le droit de consulter et obtenir copie des documents relatifs à la gestion des charges communes, notamment le carnet d’entretien de l’immeuble, les contrats d’assurance, les comptes annuels, les procès-verbaux d’assemblée générale et les factures. Ce droit d’accès est exercé auprès du syndic de copropriété, dans un délai raisonnable après la demande. Il est également possible de se faire assister par un conseil juridique ou technique pour l’examen de ces documents.

Les moyens de contestation des charges communes

Si un copropriétaire estime que la répartition des charges communes est inéquitable ou que certaines dépenses sont abusives, il dispose de plusieurs moyens pour contester ces charges :

  • Demander une modification du règlement de copropriété : si la répartition prévue par le règlement est jugée injuste, il est possible de demander à l’assemblée générale des copropriétaires une modification de ce document. Une telle modification nécessite un vote à la majorité absolue (article 26) ou à l’unanimité (article 25-1) des voix des copropriétaires présents ou représentés.
  • Action en justice : si le copropriétaire n’obtient pas satisfaction en assemblée générale ou si les charges sont manifestement abusives, il peut saisir le tribunal judiciaire compétent pour demander la révision de la répartition des charges ou l’annulation des dépenses litigieuses. Cette action doit être engagée dans un délai de deux ans à compter de la notification de la décision contestée.

Les conséquences du non-paiement des charges communes

Le non-paiement des charges communes par un copropriétaire peut entraîner des poursuites à son encontre, notamment :

  • Mise en demeure : le syndic peut adresser au copropriétaire défaillant une mise en demeure de payer les sommes dues, assortie d’intérêts de retard.
  • Action en recouvrement : si le copropriétaire ne s’exécute pas, le syndic peut engager une procédure judiciaire pour obtenir le paiement des charges et éventuellement la saisie des biens du débiteur. Cette action doit être autorisée par l’assemblée générale et doit être exercée dans un délai de cinq ans à compter de la date d’exigibilité des sommes impayées.

Face aux charges communes, les copropriétaires disposent donc de droits et de moyens d’action pour veiller à une répartition équitable et transparente des dépenses. Il est essentiel de bien connaître ces droits et d’agir avec diligence pour défendre ses intérêts en matière de charges communes.